樓市風險不斷累積 入市需慎之又慎

2017-03-18 01:32:47

一如所料,美聯儲日前公佈了金融危機以來的第三次加息,將利率再上調0.25 厘,但本港並沒有馬上跟隨加息,本港樓價近日反而再創新高。財政司司長陳茂波和金管局總裁陳德霖都提醒,在聯繫匯率之下,香港跟隨美國加息只是遲早的問題,屆時必定會影響資產價格,置業人士要密切留意自己的承擔能力及風險。如果只因一時不加息而不斷高追樓市,所累積的風險只會越來越大。有意入市的市民,無論是投資還是自住,都必須作充分的壓力測試,謹慎評估自己加息後的供樓負擔能力。特區政府亦應考慮出台更多措施,冷卻樓市的非理性熾熱氣氛。
傳統經濟理論認為,加息不利樓市。但如今的樓市已如脫韁之馬,一些市場人士為樓價升勢找理由。例如說加息是反映經濟前景樂觀,樓市升勢可以持續。而早前多幅地王的誕生,進一步加劇了市民的恐慌心理,覺得今天不買明天只會更貴。在非理性氣氛驅使下,樓價短期內又創新高。但本港樓市負擔指數已經是全球最高,明顯超出普羅大眾的負擔能力,單純的炒作升值實在難以長久。
美國已經進入加息周期,預料會在今、明兩年合共加6次息,累計加幅將達到2厘甚至更多。在聯繫匯率之下,本港跟隨美國加息只是遲早的問題。按照金融管理局平均樓按貸款額368萬元計,只要加息半厘,每月供樓開支就多近千元。一旦累計加幅達到1厘,實際按息觸及3厘或以上的話,市民的供樓佔入息比率會由現時約42%攀升至約50%。當下因為銀行結餘龐大沒有即時加息,只是令風險暫時沒有顯現,但不代表風險不在累積。一旦港美息差擴闊,本港銀行結餘亦可能快速減少,到時會不會追加?實在不可不防。一旦在美國加息周期碰上本港經濟基調轉差,失業率上升,樓價下調的幅度可以很大。類似的慘痛經歷,港人過去親身經歷過,只是有人好了傷疤忘了痛。
本港樓價目前嚴重脫離市民的負擔能力,高處不勝寒,如今再入市的市民,無論是投資還是自住,都必須作充分的壓力測試。畢竟供樓是20年甚至30年的事,切勿忘記現在2.15厘的平均按揭息率,遠低於過去20年的平均按息3.93厘。假設利息加1厘、2厘,月供多1成甚至更多,家庭的財政壓力會否爆煲,是每位入市市民都要事先算好的賬。
對特區政府而言,樓價高企一直是棘手難題,亦是下任特首須正視和研究應對的問題,如何應對將考驗政府智慧。在此臨近特首選舉之際,廣大市民和選委,亦都正好要認真檢視候選人的政綱,細心判斷誰的土地、房屋政策最能急市民之所急,最能對症下藥地增加土地和房屋供應,以紓解廣大市民置業安居之困。

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